제주도에서 현황도로, 관습상의 도로, 사실상의 통로를 이용하여 주택을 지을 수 있을까?

토지 위에 건축허가를 받아서 주택 등의 건축을 하는 경우 건축법상 도로조건은 필수적입니다. 건축법에서는 보행 및 자동차통행이 가능한 폭이 4m이상의 도로에 접하는 부분이 2m이상이 되어야 한다고 규정하고 있습니다. 다만, 연면적 2,000m² 이상인 건축물의 대지는 6m이상의 도로 폭에 4m이상 접해야 합니다.

제주도에서 현황도로, 관습상의 도로, 사실상의 통로

제주도 농지나 임야의 경우 도로에 접하지 않은 토지 즉, 맹지비율이 육지보다 많은데 여기서 눈 여겨 볼 부분은 지도상에서 볼 때는 맹지로 보이나 사실상은 건축이 가능한 경우가 있고, 현장을 확인하여 보니 도로로 보이기는 한데 건축법상 맹지로 되는 경우가 있으니 주의를 요합니다.

도로법, 사도법에 의해 개설된 도로 즉, 지적도상의 도로는 별 문제가 없겠으나 임도, 농로 등 지적도에는 없지만 주민들이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로 현황도로에 관한 검토가 필요합니다.

이 경우 건축법에서는 지역 특성에 맞게 지방자치단체의 조례로 정하라고 되어 있는데 제주특별자치도 건축조례에서는 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 도로로서 이해관계인의 동의를 얻지 않고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 경우를 나열하고 있습니다.

  • 제주특별자치도 도로의지정 조례

    1. 주민이 통행로로 사용하고 있는 복개된 하천, 제방, 공원 내 도로, 구거, 농로 그 밖에 이와 유사한 국•공유지, 공공기관에서 주거환경개선을 위하여 포장한 도로
    2. 주민이 사용하고 있는 통로로서 동 통로를 이용하여 건축 허가나 신고 된 건축물이 건축된 경우
    3. 건축물대장에 기재된 건축물이 2개소 이상 접해 있는 사실상의 통로
    등은 도로로 지정하여 건축허가가 가능하게 하고 있습니다.

그리고 또 한 가지 주의할 점이 있는데 토지를 매입할 때 건축법상 도로인데 그 도로가 사유지에 속하는 경우 사도개설자의 동의서를 첨부해야 되는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.

Tip. 일반적인 경우 맹지는 토지가격이 도로에 접한 토지가격의 약 20~30%에 불과합니다. 이러한 맹지를 구입하여 도로를 개설한다면 그 가치는 몇 배는 높아지게 됩니다. 이러한 과정을 맹지탈출이라고 하는데 가장 많이 쓰이는 방법은 도로부지를 별도로 매입하는 방법, 공유지분으로 매입하는 방법, 진입로 부분 토지소유자의 토지사용승낙서를 받는 방법 등이 있습니다.

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