제주도 토지의 가치를 월등히 높일 수 있는 형질변경이란?

제주도는 물론이고 전국의 모든 토지에는 용도지역이 정해져 그에 맞는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 규정하고 있습니다.
용도지역은 도시관리계획으로 결정되어 개인이 변경할 수 없으나 토지의 형질 즉 토지의 형상은 변경할 수 있습니다.

토지 위에 건축을 하기 위해서는 건축허가를 받아야만 합니다.그러나 모든 토지에 건축허가가 가능한 것은 아니고
건축법상 건축이 가능한 대지이어야만 하는데 이번 포스팅에서는 이러한 대지조성 과정에 대해 알아 보겠습니다.

제주도토지 형질변경

지목이 전,답,임야 등은 대부분 농지와 산림으로 되어있는데 이러한 원형지를 매입하여 형질변경이라는 과정을 거쳐
건축을 하게되면 전,답,임야 등의 지목을 대지로 변경할 수 있습니다.

이러한 형질변경을 위해서는 개발행위허가를 득하여 토지의 진입로, 상하수도 등 기반시설을 완비하는 토목공사를 한 후
그 토지 위에 용도지역에서 정하는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률에 합당한 건축을 하게 되면 지목이 ‘대’로 바뀌게 됩니다.

다시 쉽게 말하면 형질변경을 위한 개발행위허가는 전,답,임야라는 원형지를 원래 목적대로 사용하지 않고 건물을 지으려고 하니
허가를 내주시오 라고 신청하면 제주도의 경우는 제주특별법,조례 등에 합당한 조건을 충족한다고 판단하여 허가를 내주면
허가해준 내용대로 진입로, 상하수도 등의 토목공사를 한 후 건축을 하겠소 라고 하는 것입니다.

그러나 이러한 과정이 간단히 이루어지는 것은 아니고 해당 토지가 농지이면 농지전용허가, 임야라면 산지전용허가가 가능해야합니다.
농지전용이란 농지를 주택지·공장부지 등으로 전용하는 것을 말하는데 농지를 농업생산 및 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것이고
산지전용이란 임야 등의 산지를 주택지 등로 전용하는 절차를 말하는 것으로 농지법, 산지관리법 등에서 요건 절차 등을 규정하고 있습니다.

전용허가가 난다면 농지와 산지의 훼손되므로 그에 상응하는 농지는 농지보전부담금(공시지가의 30%, 최고한도 50,000원/평방미터),
산지의 경우는 대체산림자원조성비(준보전산지는 4,250원/평방미터)를 납부해야 합니다.
일반적으로 산지의 경우가 부담이 적습니다.

그러니까 비도시지역의 경우 전, 답, 과수원, 임야 등 원형지의 경우는 가격이 저렴하고
그러한 원형지의 경우라도 개발행위허가가 가능한 조건을 갖춘 지역의 땅값은 그보다 당연히 높으며
개발행위허가 절차를 거쳐 허가가 나와있는 땅은 그보다 높겠으며
개발행위허가를 받은 후 평탄하게하고 상하수도 인입 등 토목 공사까지 끝내 놓았다면 토목공사비용까지 감안하여야 하며
농지 산지 전용시 부담금 납부여부에 따라 토지 매입시 가격차이는 당연하다 하겠습니다.

Tip. 농업인의 경우는 주택을 짓기 위해 농지를 전용하는 경우는 일정면적(660평방미터, 약200평)까지는 전용비용이 면제되기도 합니다.
인허가 리스크, 토목공사비용, 농지 산지 전용부담금 등을 잘 검토하시면 수익성을 월등히 높일 수 있습니다.

제주도 토지의 가치를 월등히 높일 수 있는 형질변경이란