제주도 토지, 용도지역 상향으로 보는 가치투자

제주도 토지의 용도지역 분류도 큰 골격구조는 육지와 비슷합니다. 다면 해당 보전관리지역과 용도지역에서의 행위제한 등 구체적으로 들어가게 되면 차이가 많습니다. 그리고 제주도 특유의 지방자치조례까지 반드시 확인하여야 합니다.

제주도 토지 용도지역 상향으로 보는 가치투자 1

제주도는 지형적으로 섬 중앙의 한라산을 중심으로 중산간 지역을 거쳐 해안으로 내려오면서 주거지역이 발달해 있습니다.
용도지역은 크게 보면 도시지역과 비도시지역으로 구분되는데 해안가의 주요 거점을 중심으로 토지의 가치가 높은 도시지역으로 확장 발달하게 됩니다. 그래서 도시지역 주변의 비도시지역에 속해 있던 땅이 도시지역으로 편입된다면 그 가치는 획기적으로 상승하게 됩니다.

그러면 어떻게 하면 그렇게 도시지역으로 편입 가능한 땅을 찾아낼 수 있을까요?
그 답은 제주의 도시기본계획과 도시관리계획의 분석에 있습니다. 제주도특별자치도는 제주도 전체를 하나의 도시계획구역으로 설정하여 관리합니다. 도시기본계획은 장기적인 계획으로 건전한 환경과 지속적인 발전 방향을 제시하는 틀로서 도시관리계획의 지침이 됩니다.
주요 내용은 현재와 미래의 인구추세, 산업, 고용 등을 고려하여 우리가 중요시하는 용도지역 지정에 있어 큰 방향을 제시하는 계획으로 볼 수 있습니다.

제주도 토지의 발전 형태는 일반적으로 도시지역에 인접한 비도시지역의 일부지역을 도시가 발전함에 따라 도시지역으로 편입하는 형태가 많으며 대단위 개발계획으로 새롭게 신도시를 개발하면서 도시지역으로 지정되기도 합니다. 이러한 발전의 큰 방향을 제시하는 것이 도시기본계획입니다. 말하자면 토지발전의 큰 그림이라 할 수 있습니다.

도시기본계획이 큰 그림이라면 도시관리계획은 세부적인 내용을 규정하는 실제적인 계획으로 토지투자시 가장 중요하게 고려해야 할 요소인 용도지역을 결정하는 내용이 포함되어 있습니다. 예를 들면 이 제주부동산 탐색하기 홈페이지 메뉴의 도시관리관계획을 보시면 관리지역이 도시지역으로 편입되는 내용, 도시지역의 녹지지역이 주거지역으로 편입되는 내용 등이 일부 나와 있습니다.

제주도 토지 용도지역 상향으로 보는 가치투자 2

토지의 용도지역을 가치가 높은 지역에서 낮은 지역으로 순서대로 나열하면
1. 도시지역 : 상업지역 => 주거지역 => 공업지역 => 녹지지역
2. 비도시지역 : 관리지역(계획관리지역 => 생산관리지역 => 보전관리지역) => 농림지역 => 자연관리보호지역

으로 나뉘어져 있는데 가치가 높다는 말은 건축할 수 있는 용도가 다양하고, 건폐율, 용적률이 높아 당연히 토지의 효용도가 높다는 말입니다. 일반적으로 낮은 지역에서 높은 지역으로 변경되는 경우를 종상향이라고 하는데 그러니까 종상향이 되는 토지를 매입하면 가치가 상승한다고 보시면 됩니다. 토지를 넓은 시야에서 바라보면 종상향이 가능한 토지를 어느 정도는 찾을 수 있습니다.

어떤 분들은 지목을 가장 중요시하는데, 첫째가 용도지역이고 그 다음이 지목입니다. 주로 투자대상이 되는 지목은 전이나 임야의 경우 가 많은데 건축물의 종류가 해당 용도지역에 합당하고 농지전용과 산지전용이 가능하고 건축법 등에서 정하는 기준에 맞는다면 개발행위허가 절차를 거쳐 지목을 “대”로 변경할 수 있습니다. 즉 개인이 용도지역의 변경은 할 수 없지만 지목변경은 가능하기 때문입니다.

간단히 정리해보면 토지투자에 있어 큰 수익을 얻기 위해서는 여러 가지 고려 요인 있지만 첫째는 용도지역이고 그 용도지역의 상향가능성을 파악하는 것이 핵심입니다. 그러기 위해서는 도시계획에서 도시(제주도) 개발방향의 흐름을 읽을 줄 아는 실력을 키워야 하겠습니다.

제주도 토지 용도지역 상향으로 보는 가치투자